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业界专家提醒：娃娃当业主勿忘法律风险

http://www.zufang.com 2008年10月07日 08:43:40 经济参考报

　　将要开征遗产税的传闻让不少娃娃当上了“业主”，然而，业界专家提醒，以未成年人名义购房必须持谨慎态度，弄不好会陷入法律“雷区”。

　　以未成年人名义购房现象增多

　　江苏南京市民乔先生和妻子前不久在河西板块购置了一套商品房，在办理房产证时，夫妇俩同时写上了还在上小学的儿子的名字；同样，江苏连云港的田先生今年8月在东部城区购置了一套海景房，而到产权监理处办理房产证登记产权人名字时，田先生竟要填上今年刚刚上学前班的孙子的名字。目前，各地以18岁以下未成年人名义购房、办理产权证的现象越来越多。

　　那么，是什么原因导致这么多家长选择娃娃当“业主”呢？这主要是因为近年来国内有关即将开征遗产税的传闻，有些专家甚至表示，一旦时机成熟，征收遗产税就将成为板上钉钉的事。很多人为了规避可能开征的遗产税，而选择在房产证上写上子女或孙子女的名字。

　　目前世界上已有100多个国家开征了遗产税，中国虽然目前还没有开征，但有关部门一直在研究起草有关遗产税的暂行条例。因此很多人从“防患于未然”的角度出发，提前让孩子成为房子的主人。不过，除为了规避房产税费外，还另有原因，即一些父母、祖父母出于为孩子提供更多生活保障的想法，在孩子未成年时就以他们的名义购置房产。

　　家长不可随意处置未成年人房产

　　家长以未成年人名义购房办理产权证，说明了人们房产权属观念及经济行为前瞻意识的提高，但法律界人士也提醒这些家长，以未成年人名义购房必须持谨慎态度，弄不好会陷入法律“雷区”。因为按照相关法律规定，让娃娃当房主，就意味着父母作为监护人，只具有代理处置权，不再具有该房产的随意处置权，如果随意处置未成年人的财产，就侵犯了未成年人的合法权益，还要承担相应的赔偿责任。

　　譬如南京发生过这样的案例：张先生和他未成年的女儿，在一家房地产公司买了一套商品房，此后，张先生将该房产作为向银行贷款的抵押物，为某公司贷款50万元作担保，并办理了抵押登记手续。后来，这家公司到期后并未按约还款，于是银行向法院提起诉讼，要求处分抵押房产清偿贷款。法院一审二审在判处该公司还款的同时，却驳回了银行处分抵押物、实现抵押权的诉讼请求，原因在于，张先生这一抵押行为过程违反了《民法通则》第18条――关于监护人“除为被监护人利益外，不得处分被监护人财产”的规定，同时，《未成年人保护法》第二十条也规定“父母或者其他监护人不履行监护职责，或者侵害被监护的未成年人合法权益的，应依法承担责任。”第四十七条规定“侵害未成年人合法权益，对其造成财产损失、损害的，应当依法赔偿或者承担其他民事责任。”可见，张先生的行为不仅侵害了未成年人的合法权益，如果造成损失的还应承担相应的民事责任。

　　如何合法处置未成年人房产

　　那么，如何处置未成年人名下的房产才能合乎法律规定呢？法律界人士仍以南京张先生举例说：张先生以他未成年女儿的名义购置一套房产，当他想出售这套房产时，必须提供监护人(即张先生女儿)签名保证其具有监护人资格、出售房产是为了自己(即张先生女儿)利益的保证书。同时，张先生出售身为未成年人的女儿的房屋的情况必须进行公告，公告期为七天，在无异议的情况下，张先生除了按照正常的房屋交易登记程序提交资料外，还需提交售房人(即张先生女儿)的户口簿或出生证、监护人的身份证、单位或团体出具的未成年人(张先生女儿)监护人证明书，证明其具有监护人资格和出售房产是为了未成年人的利益。如张先生女儿的监护人只有一个(即张先生本人)，还须提供经公证的监护人证明书，证明张先生是其女儿惟一监护人的资格。(文/吴学安)

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